我们是海南东方靠海养老项目（项目招商）

你提的这个问题，资料不是很全，估计需要你自己去想办法查一查，我帮你查过了，找不到正确答案，如果你找到了可以私信告诉我。

一个项目从零开始，第一步都是先做可行性研究。看题主问的问题来看，这个项目本身也不是连锁性质的商业项目，本身在定位上就有比较大的选择。所以要先从城市、区域、人口结构、消费水平、竞品等多方面来做调研，定位自身，是做一个牛逼哄哄的一线大盘商业（北京星光天地；）），还是就是一个市级的屌丝商场，亦或是一个小型的面向周边社区的商业。这方面戴德梁行、第一太平等机构都是有专门的部门人员做这类工作，但从个人角度来说，他们的方案ppt、排版、图片非常酷炫，但本身内容和结论作为甲方还是要做结合自身的情况来参考（手动滑稽）。四大行本身做这些也很专业，但是的确商业地产这个行业真的难做，有时候的确很难定义1+1这个问题究竟等于几（手动滑稽）。但最起码，项目在最开始一定要定个调子，之后的建设和招商、运营才有一个方向。

第二步，根据定位，设计院出设计，施工队施工，什么定位就要做出什么样子的装修效果。另外在设计和施工的过程中，商业人员就要涉及进入了，动线的涉及、铺子大小的划分（甚至都要考虑未来5-10年调整的铺子的切分）、强弱电点位、“风火水电”是否够用，这些设计公司和施工队是不考虑的，但是商业人员不考虑，后期的麻烦事也都是招商运营的人来兜底，而且前期这些的修改成本相对要低得多，后期改造，这部分费用会变得很大，并且甚至是，有些区域就不具备修改这方面的条件。所以造商业盒子和盖楼不一样，楼盖完卖了就卖了，商业这个十年后什么样子谁也不知道，所以只能说尽可能的周全，并且一些功能能模块化就模块化（IT出身的习惯），需要的后期做相应的修改就好。

楼盖着，招商就同时也就启动了，定位定了，招商的主力店基本也就定得七七八八了（国内的牌子真的少、少、少.......），根据图纸确定落位，主力店（超市、影院、大零售）这些首批洽谈，次主力店像餐饮或者本地的大代理商，在主力店落位之后也都落位，剩下的其他位置就是后期来填铺保开业的。这段时期一般的地产都提前三年甚至更久都开始筹备，前期全国各地乃至世界各地的对标项目来回看，学习人家的先进套路。然后洽谈、招商、签合同，这些都是内部流程问题，一般也都不是问题。但看了之前各个答案，很少提到运营或者物业部分，商户不是签了合同，然后就会老老实实的进场听指挥，尤其主力大店铺，真正说最配合的是那些小铺，但这个场子能不能活，还是要靠那些主力。在开业前一年到之后开业运营，运营工作的能力也是决定这个场子最后发展的重要一环，如何让商户进场、装修进度的跟进、工程问题的解决乃至人员货品等，都是需要专业的运营人员来一项项跟进解决，看似不大的问题，都是会影响整体的进度。

上面说的问题一项项的推进，最终到了毕业大考，开业阶段，这时候，推广工作：开业前宣造势，开业活动、第一年整体的推广活动计划，这些也是必不可少。最后开业，成功，庆祝！

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